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모르면 호구되는 ‘은행대출’… 집 살때, 전세대출 받을때 낭패 안보려면 2024-05-08 09:16
전세계약땐 ‘신탁등기’ 여부 체크
‘진짜 집주인’는 신탁사 일수도
기준금리, ‘실행일’이 기준
주담대 ‘중도상환수수료’ 3년
증액분은 별도로 적용

2년 전 서울에 취직하며 급하게 전세대출을 받았던 서 모씨는 최근 은행에서 해당 대출의 기한연장을 신청했다가 거절당했다.
민원을 제기하자 은행에선 “전세대출을 받을 당시 전세계약을 할 집에 ‘신탁등기’가 설정돼있었는데 임대차계약(전세계약)에 대한 ‘수탁자 및 우선수익자의 사전 동의서’가 누락됐다”는 답변이 돌아왔다.
알고 보니 서 모씨가 2년 전부터 전세로 살고 있던 집은 신탁회사가 소유권을 갖고 있는 집이었다. 서 모씨와 임대차계약을 한 임대인이 신탁회사에게 해당 집 소유권을 담보로 돈을 빌렸기 때문이다. 임대인은 ‘명의상 집주인’일 뿐이고 신탁회사에게 빌린 돈을 갚지 않는 한 집주인이 될 수 없다. 사실상 해당 집의 실질적 집주인은 신탁회사다. 이런 경우 해당 집을 ‘신탁등기’가 돼있다고 한다.
이렇게 신탁등기된 주택을 대상으로 전세대출을 받는 경우 ‘수탁자·우선수익자’, 즉 신탁회사의 사전 동의가 필요하다. 이를 받지 않았을 경우 추후 대출 기한을 연장할 수 없다. 서 모씨가 2년 전 전세대출을 받을 때 미처 신경 쓰지 못했던 부분이다.
최악의 경우 임대인이 약속한 날짜까지 신탁회사에 돈을 못 갚으면 집이 공매 절차에 넘어가게 되는데, 이때 서 모씨는 전세보증금을 찾지 못할 수 있다. 집의 진짜 주인인 신탁회사로부터 사전 동의서를 받지 않아 ‘대항력’이 없기 때문이다. 대항력은 세입자(서 모씨)가 임대차관계를 주장할 수 있는 권리다.
전세계약할 집이 신탁등기 돼있는지 등은 ‘등기부등본’을 통해 확인할 수 있다.
서 모씨는 “2년 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인했다면 해당 집이 신탁등기된 집인지 확인해 수탁자(신탁회사)로부터 사전 동의서를 받았을 것”이라며 후회했다.
은행 관계자는 “대부분 민원은 사전에 유의사항을 조금만 더 자세히 확인했다면 발생하지 않았을 일”이라며 “낯선 용어와 절차 등으로 은행대출을 막연하게 느껴지겠지만 본인의 신용이 달린 일이니 귀찮고 어렵더라도 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.
은행에선 신탁등기 대출요건 만큼이나 ‘주택담보대출(주담대)’도 단골 민원으로 꼽힌다.
‘주택담보대출 금리’는 기준금리에 가산금리(개인신용도 등)를 더하고 우대금리를 차감하는 방식으로 결정된다. 여기서 기준금리는 대출을 알아볼 때 얼마였든 대출이 ‘실행’되는 날의 수치로 반영된다.
대출을 아직 실행하진 않고 신청만(심사 전) 했을 때 주담대 금리가 3% 였어도, 심사를 거쳐 실제 대출을 실행하는 날 4%가 될 수 있는 것이다.
‘주택담보대출 중도상환수수료’도 헷갈려하는 사람들이 많다.
주택담보대출을 받고 3년 내 대출금을 상환하고 싶다면 ‘중도상환수수료’를 내야한다. 은행 입장에선 돈을 빌려준 만큼 다달이 이자를 받아 수익을 불리고 싶은데, 채무자가 돈을 빨리 갚아버리면 기대했던 이자를 못 받으니 중도상환수수료라도 받는 개념이다. 중도상환수수료 납부 기한은 나라에서 3년으로 지정했다.
다만 3년이 지나서 상환하는 건데도 은행이 중도상환수수료를 요구할 때가 있다. 채무자가 3년이 되기 전 대출금액을 증액한 경우다.
예를 들어 은행에서 주택담보대출 2억원을 받고 약 2년이 지난 시점에서 1억원을 추가로 더 대출한 경우 이 1억원에 대한 중도상환수수료 기간은 앞선 2억원과 별도로 카운트된다.
금융감독원 관계자는 “대출금액이 기존 계약보다 5000만원 이상 증액된 경우 증액분은 기존 계약과 ‘사실상 동일한 계약’으로 보기 어려워 신규 계약에 해당한다”며 “때문에 증액분에 대해선 별도로 중도상환수수료 3년이 기한이 추가되는 것”이라고 설명했다.

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